Comprendre
Le déroulé d'un projet, du terrain aux clés.
Entre le moment où l'on tient un terrain et celui où quelqu'un emménage, il se passe une suite d'étapes dont une seule a une durée écrite dans la loi. Les voici dans l'ordre — et à la fin, la réponse honnête à « combien de temps ça prend ».
Le terrain
Une parcelle dit presque tout avant le premier trait.
Sa zone, la hauteur admise, les distances aux limites, ce que le règlement communal autorise et ce qu'il interdit : la faisabilité est déjà là, écrite. C'est l'étape qu'on saute quand on est pressé, et c'est celle qui coûte le plus cher à rattraper.
Le sol n'est d'ailleurs pas toujours acheté. Il peut être mis à disposition par un droit de superficie — la forme que prennent la plupart des terrains communaux et bourgeoisiaux. Et lorsqu'un classement en zone à bâtir a enrichi la parcelle, une taxe sur la plus-value est due au moment de construire ou de vendre.
L'étude
On dessine ce qui tient, pas ce qui plaît.
Avant-projet, puis projet : le volume, les accès, l'orientation, la structure, les matériaux, le budget. Le maître d'ouvrage arbitre ; l'architecte et les ingénieurs proposent et chiffrent.
C'est la phase la moins visible et la plus déterminante. Une erreur de plan se corrige à la gomme ; la même erreur, coulée dans le béton, se corrige au marteau-piqueur.
La mise à l'enquête
Le projet devient public.
Le dossier est déposé, publié au Bulletin officiel du canton et affiché à la commune. Pendant trente jours, n'importe qui peut le consulter, et celui qu'il touche dans ses propres intérêts peut former opposition.
C'est la seule phase dont la durée soit écrite dans la loi. Ce qui vient après dépend de ce que l'enquête fait remonter : une enquête sans opposition et une enquête qui en compte cinq ne produisent pas le même calendrier. Dans une commune où les résidences secondaires dépassent le seuil, c'est aussi le moment où le respect de la LRS se contrôle.
L'autorisation
Deux autorités, selon l'endroit.
En zone à bâtir, c'est en règle générale le conseil municipal qui délivre l'autorisation de construire. Hors zone à bâtir, et lorsque la commune est elle-même partie au dossier, c'est une commission cantonale des constructions.
La décision se conteste : contre celle d'une commune, le recours va au gouvernement cantonal ; contre celle de la commission, directement au tribunal cantonal. Tant qu'un recours est pendant, rien ne se creuse — et personne ne peut dire à l'avance combien de temps il durera.
Les entreprises
On choisit ceux qui vont construire.
Appels d'offres corps de métier par corps de métier, comparaison, adjudication. C'est la phase où un projet se met à coûter ce qu'il coûtera vraiment, et où l'on découvre si les plans étaient dessinés pour être construits ou seulement pour être regardés.
Un même carnet d'entreprises revient d'un chantier à l'autre, et ce n'est pas de la fidélité : quelqu'un qui sait qu'il repassera devant son ouvrage dans dix ans ne pose pas les choses de la même façon.
Le chantier
Le gros œuvre d'abord, et il ne se retouche pas.
Terrassement, fondations, structure, enveloppe ; puis le second œuvre, qui prend le plus de temps et fait le moins de bruit. La direction des travaux tient le planning, la qualité et les décomptes.
Ce qui se voit à la fin — un sol, une peinture — se change. Ce qui a été coulé au début, non. C'est pour ça que l'ordre des métiers ne se négocie pas, et qu'une semaine gagnée sur les fondations se repaie bien plus tard.
La réception
On regarde tout, et on écrit ce qui manque.
À la remise, l'ouvrage est vérifié et les défauts constatés sont consignés. Ce n'est pas une formalité : ce document décide de ce qui sera repris, par qui, et à partir de quand les délais courent. Pour un ouvrage immobilier, le droit fédéral laisse cinq ans dès la réception pour faire valoir un défaut.
La commune délivre encore le permis d'habiter avant l'entrée dans les lieux.
Après les clés
La partie longue.
La remise n'est pas la fin du dossier, c'est le début de la période où l'ouvrage doit tenir. Contrôles, reprises sous garantie, entretien, puis les décennies pendant lesquelles personne ne pense à un bâtiment parce qu'il fonctionne.
Quand un immeuble passe en PPE, c'est le fonds de rénovation qui porte cette charge — et il se calibre au début, pas le jour où la toiture lâche. Un CECB établi tôt sert la même prévoyance : il dit ce qu'un bâtiment coûtera à chauffer avant qu'on ait à le découvrir.
La question qu'on nous pose
Combien de temps ? Ce que la loi fixe, et ce qui ne se promet pas.
Fixé par la loi : les trente jours de mise à l'enquête, et les délais de recours. C'est tout.
Le reste varie, et il varie beaucoup. L'étude dépend de la complexité de la parcelle et du nombre de décisions à prendre en amont. L'autorisation dépend de ce que l'enquête a fait remonter. Le chantier dépend de la saison où il démarre : en altitude, on ne coule pas de béton toute l'année.
Ce qu'on peut dire sans mentir : un immeuble de logements se compte en années et non en mois, et une bonne part de ce temps s'écoule avant qu'une machine n'entre sur le terrain. Qui vous annonce une date ferme avant la mise à l'enquête vous annonce une intention.
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